相続登記が義務化！亡くなった方の名義の土地や家を放置していませんか？まず最初に読むべき記事

令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。
手続きが難しくて複雑なうえに、必要な書類も多いので、相続があっても登記しないでそのままにしている方は多いのではないでしょうか？
今日はこの相続登記の義務化について書いていきます。

まず、相続登記とは何？

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更することを指します。

法務局が管理する登記簿（登記記録）には不動産の所有者が記録されており、不動産を相続した人は、所有権移転を原因とする登記、いわゆる相続登記を申請する必要があります。

例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請し、父親名義から自分の名義に変更する必要があります。

相続登記の義務化のポイント３つ

相続登記の義務化には3つのポイントがあります。

相続登記の義務化は2024年4月1日から

相続が発生した場合の相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から法律で義務化されます。

3年以内に相続登記しなければ10万円以下の過料の罰則

施行後は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなくてはなりません。
正当な理由がなく期限内に登記しなかった場合には10万円以下の過料が科されます。

「不動産を相続したことを知ったとき」とは、自己のために相続の開始があり、その所有権を取得したことを知った日を指します。
つまり、自分が相続人であることを認識し、相続財産に不動産が含まれていることを知らなければ、登記義務は生じません。

過去の相続分も相続登記義務化の対象です

義務化の施行日（令和6年4月1日）以前に発生した相続も遡及して適用されます。
遡及とは、過去にさかのぼって法律の効力が発生することです。
つまり、過去に相続し、まだ相続登記をしていない不動産も登記義務化の対象となります。

この場合、施行日または不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から３年以内に申請しなくてはなりません。正当な理由がなく期限内に申請しなければ、10万円以下の過料が科せられます。

相続登記しないまま土地を放置してしまうデメリット

相続登記しないままだと権利関係がめちゃくちゃ複雑になる可能性があります

遺産分割協議が行われず、相続登記を行わないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、次の遺産相続が開始されます。
また、法定相続人が既に亡くなっている場合には、代襲相続が発生します。
相続人の数が増えると権利関係は複雑化します。
相続人同士が面識がない場合や、連絡先が分からない状況では、遺産分割協議を行うことが困難となります。

過去の相続時に分割協議書や印鑑証明書が整っており、相続登記手続きだけが未完了のケースでは、当時の書類は現時点でも有効で、再度遺産分割協議をする必要はありません。
その書類を使用して相続登記が可能です。

相続登記をしないと不動産を売却できない

相続登記が行われていない、所有者不明の土地や不動産の名義が被相続人のままの場合、担保にしてローンを組むことや売却することはできません。
売却を考えている場合は、必ず相続登記を行う必要があります。

複数の相続人が存在する場合、遺産分割協議が成立しないままでは、土地・建物の名義変更は行えません。
遺産分割協議が成立し、相続登記が完了するまでの期間、法的に相続した土地・建物は全ての法定相続人で共有するものとなり、個人の勝手な判断による売却は認められません。

ただし、遺言や遺産分割協議において、相続人の誰か一人が土地・建物を相続すると決定していても、他の相続人が法定相続分を先に相続登記してしまえば、持ち分である不動産の売却は可能となります。

相続登記しないと不動産が差し押さえられる可能性もあります

借金を滞納している相続人がいた場合には、不動産が差し押さえられる可能性があります。
債権者は「代位登記」という手続きにより、債務者が相続した持ち分を差し押さえることができます。そのような事態を回避するには、差し押さえられる前に全ての相続人が相続登記または相続放棄の手続きを済ませておく必要があります。

相続登記が正しく行われていない土地は、金融機関や売却先の信頼を得ることが難しくなります。
登記簿で不動産の所有者が確認できなければ、取引は成立しません。
遺言書で土地の相続に関する記載があっても、登記されていない土地は無効となるケースもあります。

これらのリスクを回避するためには、速やかに相続登記を行うことが重要です。

相続開始から相続登記までの手続き4ステップ

相続開始から、相続登記申請までの流れについて説明します。
大まかな流れとしては以下の通りです。

亡くなった人名義の不動産の調べ方

被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の調査には以下の手段があります。

詳しく説明します。

固定資産税の納税通知書で調べる

被相続人が所有していた不動産の存在は、毎年4月ごろに行政機関から送付される「固定資産税納税通知書」で調査します。
通知書には被相続人が所有していた不動産の大半とその所在地番が記載されています。
ただし、通知書だけでは全てを把握するのは困難なので注意が必要です。
共有物件の場合は共有者の住所に送付されることもあるため、手に入らない場合や共有不動産が含まれている場合は、次の2つの方法でも調査しましょう。

登記済証や不動産売買契約書の調査

登記済証や登記識別情報は土地や建物の権利証となるため、非常に重要なものです。
これらは災害に備えて金庫や金融機関の貸金庫などに保管されている可能性が高いです。
登記資料を調査することで、被相続人が所有していた不動産を全て把握できたケースも多いです。
しかし、手元にない場合もあるので、3つ目の方法も試しましょう。

名寄帳・固定資産税評価証明書で確認する

名寄帳は市区町村の役所の税務課で取り寄せることが可能ですが、相続関係にある方のみが取り寄せ可能です。
相続人である証明は戸籍謄本の写し（コピー）で行います。
相続手続きをスムーズに行うためには、名寄帳は重要な書類です。

※不動産の所有者本人が名寄帳を取り寄せる場合、健康保険証・マイナンバーカード・運転免許証などの公的機関が発行した本人確認書類を提示することで取得が可能です。

誰が不動産を相続するのか決める

不動産の相続登記をするときに、誰が相続するのかという問題が出てきます。
これはケースバイケースですが、一般的な決め方としては以下の通りです。

相続登記に必要な書類を収集・作成する

不動産の相続登記に必要な書類は、先ほど説明した、誰が相続するかのパターンによって変わります。

相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等：法務局HP

遺言書で指定されて相続する場合の必要書類

法定相続人が法定相続分を相続する場合の必要書類

遺産分割協議で決まった人が相続する場合の必要書類

遺産分割調停や訴訟で決められた人が相続する場合の必要書類

管轄の法務局に相続登記の申請に行くか、郵送で申請する

申請手続きは、相続する土地を管轄している法務局で行います。
管轄の確認はこちらの法務省のHPからご確認ください。

管轄のご案内：法務省HP

登記の申請には、登記申請書に必要事項を記入し、登録免許税分の収入印紙を貼り付け、必要書類と一緒に法務局の窓口または郵送で提出します。
その後、登記の完了を確認すれば手続きは終了です。

なお、遺産分割による登記と遺言書がある場合の登記では、必要な添付書類が異なります。

窓口または郵送で完了書類を受け取り、その内容を確認します。
登記事項証明書を発行してもらい、名義が正しく変更されているかを確認します。
完了時に受け取る「登記識別情報通知書」は、不動産権利証とも呼ばれる重要な書類なので、大切に保管してください。

相続登記を自分でする方法

相続人が1人だけ、または配偶者と子どもだけのシンプルなケース、または平日に役所へ出向く時間が取れる場合は、自分で相続登記の申請手続きを進めることも可能です。
ただし、土地・建物の権利関係が複雑だったり、急いで不動産を売却したい場合は、専門家のサポートがあると安心できます。

登記を代理できるのは司法書士だけ

相続登記を業務として行うことができるのは司法書士のみです。
一番初めに、登記の専門家である司法書士に相談することをお勧めします。

ただし、司法書士は特定の相続人の代理人として他の相続人と交渉したり、遺産分割調停（裁判所で相続人間の話し合いを行うこと）の代理人になることはできません。
ですので、相続人間で既に紛争が生じていたり、手続きに全く応じてくれない場合は、最初から弁護士に相談する方が良いかもしれません。

登記に関する無料相談会を上手に活用

自治体や司法書士会が無料相談会を開催していることもありますので、それを利用するのも一つの手段です。
また、相続登記に必要な書類がすでに揃っていて、申請書の作成だけが残っている場合は、法務局窓口の登記手続き案内を利用することも可能です。
しかし、この登記手続き案内は相続登記の一般的な必要書類や申請書の記載内容についての案内に留まり、個別事案に対するアドバイスは提供していませんので注意が必要です。

不動産登記の申請書様式について：法務局HP

相続登記が簡単にできるWEBサービスをつかう

自分で相続登記申請をする場合でも、イーライフ相続登記を使って時短することができます。
その複雑さゆえに定型の書式がなく、自分で１から作らなければいけない登記申請書を、必要事項を入力するだけで作成できる便利なサービスです。
司法書士に依頼するほどの費用を出せない方や、平日に何度も不動産の管轄の法務局に行くことができない方などは、時間やコストを大幅に削減できます。

相続登記のWEBサービス利用手順

サービス登録はさくさく簡単

相続情報入力

システムの案内に従って、情報を入力していきます。
必要な書類は入手先と解説に従って入手いただきます。

登記申請書の自動作成

登記申請書等が自動作成。
契約期間中は何度でも作成ができます。
納付する登録免許税も自動で計算されます。

法務局に申請書類一式を提出

書類に捺印し、登録免許税分の収入印紙を添付して郵送すれば完了です。

戸籍収集や申請書類提出がお任せできるオプション・プランあり

自分で簡単に相続登記ができるように必要な書類をナビゲートしてくれるイーライフ相続登記ですが、基本的にすべてを自分で行う必要があるため、手間と時間がかかる作業にぶつかることがあります。
そういった場合は、オプションで作業の代行をお願いすることができます。
戸籍収集や申請書類の提出など、難しいな…と思ったときに、追加でオプションを購入することも可能なので、まずは一番コスパのいいシンプルプランではじめてみるのがいいかもしれませんね。

登録前にリモート相談も可能