母と二人で共有しているマンションを、自分の単有にするには？～兄弟がいるときの注意点も含めて～

みなさん、こんにちは、とまとです！。

今日は「母といっしょに名義を共有しているマンションを、自分だけの名義に変えておきたい」というお悩みについて、一緒に考えてみましょう。

家族構成はお母さまとあなた、そしてもう一人のごきょうだいがいる状況。

お母さまがご高齢で、今後のことを考えると「いざという時に名義関係でややこしいことになりたくない…」と思うのは、自然なことです。

将来の相続を見越して、あらかじめ名義を整理しておきたいというご要望はよくあります。

とはいえ「共有名義を変更する」とひとことで言っても、そこにはどんな方法があるのか、あるいは他のきょうだいの相続分はどうなるのかなど、気になる点がいろいろ出てきます。

今回は、なるべくむずかしい言葉を使わずに、ポイントを丁寧にご説明していきますね。

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1. まずは現状を整理しよう

今、マンションの名義は「お母さまとあなたの共有」になっているんですよね。

ということは、そのマンションにはお母さまとあなたがそれぞれ何割かの持ち分（持ち分権）を持っているはずです。

たとえば、よくあるパターンとしては「半分ずつ」か「お母さま3分の2、あなた3分の1」のように分かれていることが多いでしょう。

まずは、この「持ち分割合」がどのようになっているかを確認してください。

確認方法は？

• 登記事項証明書（登記簿）
  法務局で取得できる「登記事項証明書」（昔の呼び方で「登記簿謄本」）を見ると、正確な持ち分割合がわかります。
  
  インターネットで登記情報を取得することもできますが、最寄りの法務局で相談すればスタッフの方が優しく教えてくださいます。
  
  
• 売買契約書や共有持分契約書
  当初、マンションを購入したときの売買契約書や、もし共有持分について取り決めをした契約書などがあれば、そこにも持ち分が載っています。
  
  

この持ち分確認をしておくと、後ほどお話しする「名義変更の方法」を検討するときにスムーズになりますよ。

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2. 名義を「自分だけ」にする主な方法3つ

では、実際にお母さまの持ち分をあなた一人にまとめるには、どんな方法があるでしょうか。

ざっくり言うと、主に「売買」「贈与（ぞうよ）」「相続（そうぞく）」の3つです。

それぞれ、メリット・デメリットや注意点がありますので、順番に見てみましょう。

2-1. お母さまの持ち分を「買い取る」（売買）

お母さまが持っているマンションの持ち分を、あなたがお金を払って買い取るという方法です。

「売買」はわかりやすい仕組みですが、いくつか注意点があります。

• お母さまに売買代金をきちんと払う必要がある
  形式上ではなく、実際にある程度の金額を用意して、お母さまにお支払いしなければなりません。
  
  名義だけを移すために、あまりに安い金額でやりとりした場合、贈与とみなされる恐れもあります。
  
  
• 登録免許税や不動産取得税、譲渡所得税などの税金がかかる可能性
  お母さま側には「譲渡所得税」
  あなた側には「不動産取得税」「登録免許税」など、状況によってかかる税金があります。
  
  
• 資金準備が必要
  お母さまの持ち分がどれぐらいの価値なのかにもよりますが、まとまった資金が必要になることもあります。
  
  

ただ、「贈与」よりは手続きがシンプルなケースも多く、あとから余計な贈与税がかからないようにしたい場合には検討に値します。

あくまで売買契約をしっかり結ぶことが大事です。

2-2. お母さまから「贈与（ぞうよ）」してもらう

次は、お母さまが持つ持ち分を、無償（タダ）であなたに引き渡す「贈与」という方法です。

• 贈与税がかかる可能性が大
  贈与には「年間110万円の基礎控除」という仕組みがありますが、不動産の持ち分の価値がそれを超える場合は、贈与税がかかってきます。
  
  マンションの評価額が高ければ高いほど、税金が大きくなってしまうかもしれません。
  
  
• 生前贈与の特例なども検討
  お母さまの年齢や贈与する不動産の評価額によっては、相続時精算課税などの特例を使う道もあります。
  
  ただしこれは利用条件があり、いったん使うと将来の相続においても影響が出るので、専門家とよく相談したほうが安心です。
  
  
• あなたのきょうだいとの関係性にも注意
  お母さまが生きているうちにあなたに大きな財産を贈与すると、のちの相続時に「特別受益（とくべつじゅえき）」として評価される可能性があります。
  
  これは、たとえば最終的な相続で「あなたはお母さんから先にもらっていた分が多いから、相続分を調整しましょうね」という考え方です。
  
  今はお母さまやごきょうだいと仲が良くても、いざ相続のときに揉める原因になる場合があります。
  
  

贈与は一見、「お金を払わずに名義を移せる！」という魅力がありますが、税金や将来の相続トラブルの面で注意が必要です。

2-3. 将来「相続」であなたが引き継ぐ

「お母さまが亡くなったときに、あなたが相続でそのマンションを引き継ぐ」というシナリオも考えられますね。

• 遺言書（いごんしょ）を作っておくと安心
  お母さまの持ち分をあなたに残すという内容の「遺言書」があれば、相続手続きはだいぶスムーズになります。
  
  ただし、法定相続人であるあなたのきょうだいの「遺留分（いりゅうぶん）」といって、最低限の取り分が法律で保障されているので、全てを100％あなたがもらえるかどうかは注意が必要です。
  
  
• 生前整理が間に合わないリスク
  お母さまの健康状態によっては、突然の病気や介護問題で「相続対策をする余裕がなくなる」ことがあります。
  
  「まだ先でいいかな」と思って先延ばしにしていると、いざというときに準備が間に合わないことも。
  
  
• 相続税の心配
  もしお母さまの総財産が大きければ、相続税の課税対象になる場合があります。
  
  このとき、マンションを相続することで相続税の負担がどうなるか、ある程度シミュレーションしておく必要があるでしょう。
  
  

相続は自然の流れで財産が移るので、追加で大きなお金を支払わずに名義を変えられるというメリットはあります。

しかし、そのぶん「いつどうなるか分からない」不確定要素が多いのも事実です。

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3. きょうだいがいる場合に特に気をつけたいこと

あなたには、もう一人きょうだいがいらっしゃいますよね。

家族同士で財産の移転を考えるとき、特に以下のポイントに注意しましょう。

お母さまの意思をしっかり確認する

まずは何よりもお母さまのご意向を尊重しましょう。

ごきょうだいを交えて話し合いをすることが理想です。

先にお母さまの名義を減らしてしまうと、ほかのきょうだいが「自分は何も聞いていない」「不公平だ」と感じる可能性もあります。

「遺留分」を意識する

将来の相続の際、法定相続人には遺留分という権利があります。

お母さまが「私の持ち分は全部あなたにあげる」という遺言書を作っていたとしても、きょうだいは遺留分を請求することができます。

贈与などによってあなたが先に財産をもらっていた場合でも、あとで「持ち分を調整したい」という主張を受ける可能性があります。

後々のトラブルを避けるために専門家へ相談する

贈与税や相続税、遺言書の書き方など、法律や税金のプロである司法書士・税理士・弁護士に早めに相談することも大切です。

「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないよう、最初の段階から家族みんなで合意を得ておくのが理想です。

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4. おすすめの進め方

ここまでで、名義変更の方法や注意点をお伝えしました。

実際、どう進めるのがいいのか、ちょっとした流れをご紹介します。

• お母さまやきょうだいと家族会議
  • 「お母さんの負担を減らしたい」「将来のトラブルを避けたい」など、自分がなぜ名義をまとめたいと思っているのか、正直にお話ししてみましょう。
    
    
  • きょうだいも交えて、「それなら私はこう思う」「お母さんはこうしたい」といった意見をすり合わせます。
    
    
• 持ち分割合や財産全体の把握
  • 法務局で登記事項証明書を取り寄せるなどして、マンションの共有持ち分や評価額を確認します。
    
    
  • お母さまの他の財産や、もし借金などの負債があるなら、その把握もしておくと◎。
    
    
• 税理士や司法書士など専門家に相談
  • 贈与、売買、相続どの方法が最適か。
    
    
  • 税金のシミュレーションや書類の作成方法。
    
    
  • 公正証書遺言が必要かどうか。
    
    
    これらをプロと一緒に検討します。
    
    少し費用はかかりますが、後々のトラブル回避のためにも投資と考えましょう。
    
    
• 方法を決め、しっかり書面化・登記する
  • たとえば売買契約なら、契約書を作って実際にお母さまへ代金を支払い、法務局で所有権移転登記を行います。
    
    
  • 贈与の場合も、贈与契約書を作成し、必要な登記や贈与税の申告を忘れないように。
    
    
  • 遺言書を作る場合は、公証役場での公正証書遺言にすると安心です。
    
    

このような流れで進めることで、後から「手続きが終わっていなかった」「書面を作らずに口約束だけで終わってしまい、相続で揉めた」という事態を防げます。

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5. トラブルを避けるための一言アドバイス

「まずは会話」が重要

家族間でも、意外とお金や財産の話になると気まずさが出るものです。

でも、黙って進めてしまうと後々大きな揉め事になりかねません。

遠回りのようでも、話し合いの場を設けて、お互いの希望や不安をしっかり共有することが大事です。

節税対策だけでなく「気持ち」も大切に

「どの方法が税金が安いか」という視点も大事ですが、お母さまやきょうだいの思いも大切にしてください。

「安心して老後を過ごしてもらいたい」「きょうだいとも仲良くいたい」と考えながら計画しましょう。

早め早めの行動を

先ほども述べたように、人の人生には何があるかわかりません。

お母さまの認知症のリスクや急な病気などが起きる前に、できる限り余裕をもって動くと、気持ち的にも落ち着いて手続きができますよ。

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6. まとめ

今回のポイントを簡単に振り返ります。

• まずは持ち分を確認
  • お母さまとの共有持ち分を登記簿などで調べておく。
    
• 名義変更の方法は主に3つ
  • 売買：実際に代金を払ってお母さまから持ち分を買い取る
  • 贈与：タダでもらう。
    贈与税などに注意
  • 相続：将来、お母さまが亡くなられたときに相続する
• きょうだいがいる場合、遺留分や特別受益に注意
  • お母さまの意志を確認し、きょうだいとも話し合うこと
• 専門家（税理士・司法書士・弁護士）に相談する
  • 税金や法的手続きのアドバイスをもらい、しっかり書面化する

あなたが安心してマンションを管理し、お母さまもゆったりと暮らすためには、今のうちから準備しておくと良いでしょう。

急な体調不良や認知症などでお母さまの判断力が落ちてからだと、名義変更が難しくなることがあります。

家族全員にとってベストな形が見つかるよう、まずは気軽に相談できる専門家や、身近な行政窓口などに足を運んでみてください。

「笑顔で暮らすには、安心できる住まいの土台づくりが大事」なんて言われることもありますよね。

今回のお話が、あなたとお母さまがより安心して暮らすヒントになれば幸いです。

しっかり情報を集めつつ、家族とゆっくり話し合ってみましょう！あなたが納得のいく選択ができますように。